Si vous avez vu le film Le Viager de 1972 vous êtes peut-être réticent à acheter en viager. En revanche, ce film est un véritable argument pour le vendeur. Naturellement, cela ne reste qu’un film et la réalité peut être bien différente. Intéressons-nous à la vente en viager pour déterminer s’il s’agit d’une solution à envisager selon vos objectifs. Étudions également les travaux à réaliser pour rendre votre bien immobilier plus attractif pour la vente.
Qu’est-ce que le viager ?
Revenons rapidement sur la notion de viager qui est parfois encore un peu méconnue.
Le viager est une sorte de démembrement d’un bien immobilier. Le vendeur, également nommé crédirentier, a l’usufruit du bien immobilier. Cela signifie que c’est lui qui en jouit. Il peut donc l’habiter tout au long du viager. S’il souhaite le louer, c’est lui qui perçoit les revenus locatifs. L’acheteur, le débirentier, ne pourra bénéficier de la pleine propriété qu’au décès du crédirentier.
Le viager est tout à fait spécifique dans la mesure où l’acheteur verse ce que l’on nomme un « bouquet », à savoir un montant défini selon la valeur de la maison (il représente généralement entre 20 et 30 % du prix du bien). Ensuite, il va verser jusqu’au décès du vendeur une rente viagère chaque mois.
Les raisons de vendre en viager
Il existe diverses raisons qui font le succès du viager côté vendeur :
- c’est une solution envisagée pour rester chez soi. Tout au long du viager, le vendeur dispose librement de son bien immobilier et peut l’occuper jusqu’à son décès ;
- un complément de revenus : de nombreux seniors ont des revenus faibles à la retraite, ce qui ne leur permet pas de profiter pleinement de ce nouvel espace de liberté. Grâce au viager, ils disposent d’un capital (le bouquet), mais aussi d’un revenu complémentaire via le versement d’une rente viagère ;
- le viager offre un avantage fiscal : le bouquet est exonéré d’impôt dès lors que le viager concerne votre résidence principale. En outre, l’imposition sur les rentes viagères est réduite. Un abattement fiscal est appliqué selon l’âge (de 30 à 70 %) ;
- pour une vente en viager avec droit d’usage et d’habitation, c’est l’acheteur qui règle la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
les grosses réparations (toiture, etc.) sont à la charge de l’acheteur.
Des travaux pour motiver les acheteurs en viager
Certes, vous n’êtes pas censé décéder de suite. Toutefois, un acheteur en viager imagine pouvoir prendre possession du bien immobilier à moyen terme.
Cette solution d’achat est un risque important pour lui dans la mesure où il ne sait pas quand il deviendra pleinement propriétaire et s’il réalisera réellement une bonne affaire financière. Pour le motiver, des travaux de rénovation pourraient être un plus. En effet, si le viager lui coûte plus cher que prévu, il ne souhaitera peut-être pas engager des travaux.
N’oubliez pas qu’Avéo vous conseille pour valoriser votre bien immobilier et accélérer la prise de décision des acheteurs. Nous vous accompagnons également pour la réalisation de travaux de rénovation, qu’il s’agisse de revoir l’agencement de vos espaces ou d’engager des travaux d’isolation, etc. Si l’acheteur sait qu’à moyen terme il n’aura pas de travaux lourds à effectuer, ce sera un véritable plus pour lui. S’il souhaite louer ce bien lorsqu’il en prendra possession, la question de l’isolation sera posée en raison des interdictions à venir de location de biens aux performances thermiques très faibles.