Lorsque vous réalisez un investissement locatif, fixer le montant du loyer est une étape incontournable. Et ce n’est pas la plus simple. Pour vous éclairer, les experts Avéo vous expliquent comment déterminer le bon prix selon votre logement et ses prestations, mais aussi selon certaines obligations légales.
Fixation du montant du loyer : restez objectif
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous ne devez jamais perdre de vue que l’essentiel est de lutter contre la vacance locative. Un logement qui n’est pas loué ne vous permet pas de percevoir un loyer et donc de rembourser votre crédit ou d’obtenir le complément de revenus dont vous avez besoin.
Certains propriétaires fixent le montant du loyer selon le montant de leur crédit ou de leurs besoins mensuels. C’est une erreur. Nous ne pouvons que vous conseiller d’être le plus objectif possible. Même si vous avez besoin d’argent ou si vous trouvez que votre logement est de très belle qualité, vous êtes contraint de respecter un montant cohérent par rapport au marché de la location dans votre secteur.
Comparer son offre avec celle des biens concurrents
Pour fixer un loyer, rien de tel qu’un comparatif. Vous avez aujourd’hui accès à de nombreux sites de locations immobilières qui vous permettent d’avoir une vision d’ensemble du marché local. Étudiez les logements qui offrent des prestations similaires à la vôtre dans un environnement qui propose, lui aussi, une offre équivalente (proximité des transports en commun, des écoles par exemple).
Tentez de rester au plus proche de la concurrence, en tenant bien évidemment compte des atouts de votre logement. Depuis le confinement, les Français sont à la recherche d’un extérieur. Il peut s’agir d’une terrasse pour un appartement ou d’un jardin pour une maison. Si vous avez un appartement à louer similaire à un autre dans votre rue et que vous avez un extérieur, ce qui n’est pas le cas d’un bien concurrent, vous pouvez envisager d’augmenter un peu le loyer. Il en sera de même si vous proposez une place de parking, une cave ou tout autre atout supplémentaire apportant une plus-value à votre bien.
Sachez toutefois rester raisonnable, il n’existe pas de grille vous permettant de déterminer la valeur réelle d’un extérieur par exemple dans le cadre d’une location.
Respecter les plafonds de loyer
Parfois, il existe des règles spécifiques qui ne permettent pas d’avoir toute latitude pour fixer le montant de votre loyer. On vous explique.
Dans un premier temps, vous avez peut-être entendu parler de l’encadrement des loyers. Cette mesure a été mise en place afin de faciliter l’accès à la location, notamment dans des zones tendues où les prix sont élevés. C’est le cas par exemple à Paris, Lille ou encore Lyon. Si le loyer est fixé librement à la première location, en cas de nouvelle mise en location, vous ne pourrez augmenter le montant que dans une certaine mesure :
- si le loyer n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois ;
- si vous avez réalisé des travaux de rénovation depuis le départ de votre nouveau locataire, ce qui a permis de respecter un niveau de performance énergétique ;
- si votre loyer était manifestement sous-évalué et qu’il respecte un certain niveau de performance énergétique.
Dans un second temps, le loyer peut être plafonné dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. C’est le cas par exemple en Denormandie, le pendant de la loi Pinel dans l’ancien. Cet investissement locatif permet de réduire votre imposition de manière importante (jusqu’à 21 % du coût total de l’opération plafonné à 300 000 €). En contrepartie, vous devez réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût de l’opération également. Attention, ces travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du logement. En cas de doute sur les travaux à réaliser, n’hésitez pas à contacter vos experts Avéo, ils sauront vous guider pour bénéficier de votre réduction d’impôt tout en rendant votre bien toujours plus attractif. Autre contrepartie de la loi Denormandie : rendre le logement plus accessible grâce à un plafonnement des loyers. Les plafonds sont déterminés selon la zone dans laquelle vous investissez.
