La LMNP offre des avantages sur le plan fiscal. Mais c’est aussi une solution d’investissement qui permet d’envisager une belle rentabilité et de répondre, dans certains secteurs géographiques à une demande forte. Pourquoi choisir cette solution ? Quel bénéfice en tirer ? Les experts Avéo vous éclairent.
Qu’est-ce que la LMNP ?
La location meublée non professionnelle permet d’être propriétaire d’un logement meublé pour obtenir un complément de revenus. Il ne peut s’agir d’une activité principale pour le propriétaire.
Aussi, pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter la règle suivante :
- percevoir des revenus inférieurs à 23 000 € par an ;
- ou jusqu’à 50 % de vos revenus globaux au maximum.
Pourquoi louer en LMNP ?
Opter pour la location meublée non professionnelle offre des avantages qu’il faut considérer au moment du choix de votre investissement locatif :
- vous investissez dans un bien qui sera en partie financé par les loyers perçus ;
- vous pouvez obtenir un complément de revenus à la retraite ou bénéficier d’un capital si vous revendez votre bien ;
- la fiscalité est plus avantageuse que pour la location nue : seuls 50 % de vos revenus locatifs sont imposés contre 70 % pour une location vide ;
- vous pouvez choisir le régime réel et déduire vos charges afin de réduire votre imposition ;
- la rentabilité est plus forte avec des loyers parfois jusqu’à 30 % plus élevés qu’en location nue ;
- la possibilité d’amortir votre bien pour réduire vos impôts ;
- un bail plus court (1 an contre 3 ans pour la location vide) ;
- un préavis du bailleur plus court (3 mois contre 6 mois pour la location nue)
Focus sur le bail étudiant
Si le bail est plus court en location meublée, il peut encore être raccourci avec le bail étudiant. Il a été mis en place pour répondre à une demande spécifique, les étudiants n’étant pas nécessairement dans leur logement 12 mois par an. Certes, cela les contraint à rechercher un nouveau logement chaque année, mais c’est une solution qui leur permet de gagner 3 mois de loyer. Pour le bailleur, en zone touristique, cela peut aussi être une très belle affaire. L’été, durant 3 mois, il peut envisager une location saisonnière et augmenter ses revenus (tout en veillant à ne pas dépasser les plafonds de la LMNP).
Valorisez votre logement meublé pour éviter la vacance locative
L’ennemi de l’investisseur en LMNP est la vacance locative. Pour éviter cela, il peut être nécessaire de réaliser des travaux. Cela vous permet de valoriser votre bien et de la démarquer de la concurrence pour le rendre plus attractif et vous assurer une location en continu. Naturellement, les travaux ont un coût. Mais au regard des avantages fiscaux de la LMNP, cette opération pourrait être plus intéressante qu’il n’y paraît.
Quel bénéfice pour l’investisseur ?
En évitant la vacance locative, vous êtes certain de percevoir des loyers pour rembourser votre crédit immobilier ou bénéficier du complément de revenus dont vous avez besoin.
Mais ce n’est pas tout. En faisant des travaux, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal. Avec le régime réel, vous déduisez vos charges de vos revenus locatifs pour faire baisser votre imposition. Or, les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont des charges déductibles.
Prenons un exemple : vous percevez 40 000 € de salaire par an et payez 4 000 € d’impôts par an. Vous achetez un bien à 70 000 €. Vous achetez 5 000 € d’équipements. Vous pouvez amortir votre bien sur 20 ans, cela représente 3 750 € par an. Vous payez 500 € de taxe foncière et 500 € d’intérêts. Vous percevez 10 000 € de loyer par an. Vous serez imposé sur un montant de 10 000 – 3 750 – 500 – 500 = 5 250 €.
Imaginons que vous soyez imposé à 30 %, vous paierez, pour vos revenus locatifs, 1 575 € d’impôt.
Si vous envisagez de faire des travaux dans votre studio meublé pour le rendre plus attractif, vous réduirez mécaniquement votre impôt.
Exemple 1
Si vous faites 5 000 € de travaux, vous ne serez imposé que sur 250 €, vous paierez 75 € au titre de vos revenus locatifs, soit une économie d’impôt de 1 500 €.
Toutefois, choisir le régime réel implique de conserver ce régime durant 3 ans. Vous allez donc payer 75 € la première année puis 1 575 € la deuxième et la troisième année sur vos revenus locatifs. C’est peut-être le moment d’envisager des travaux plus importants.
Exemple 2
Imaginons cette fois que vous refassiez intégralement votre studio (isolation, changement des menuiseries, peintures, réagencement, etc.). Ces travaux vous coûtent 15 000 €. Vous pouvez créer un déficit foncier et le reporter les années suivantes. Il peut être déduit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
Entre vos impôts sur vos revenus d’activité et vos revenus locatifs, vous percevez 50 000 € par an. Vos charges, avec les travaux, s’élèvent à 3 750 + 500 + 500 + 15 000 € = 19 750 €.
La première année, vous déduisez 10 700 € de 50 000 €, vous êtes imposé sur 39 300 €. Vous faites une économie d’impôt de 3 210 €
La deuxième année, vous reportez le reliquat du déficit foncier, soit 9 050 €. Vous êtes imposé sur 40 950 €. Vous faites une économie d’impôt de 2 715 €.
Au final, vos travaux de 15 000 €, en déduisant l’avantage fiscal de vos travaux en LMNP, ne vous auront coûté que 9 075 € tout en apportant une belle plus-value à votre bien.