Réaliser un investissement locatif permet de vous constituer un patrimoine pour l’avenir afin d’obtenir un revenu complémentaire ou un capital via la vente de votre bien immobilier pour mieux vivre votre retraite. Toutefois, la réussite de votre projet tient à votre capacité à prendre les bonnes décisions et à faire les bons calculs. Les experts Avéo vous dévoilent les erreurs trop souvent commises par les investisseurs qui peuvent mettre en péril votre projet.
Surévaluer le loyer de votre bien en location
C’est la première erreur commise par certains investisseurs. Lorsque vous réalisez un investissement locatif, la plupart du temps, vous souscrivez un crédit immobilier. Votre objectif : faire en sorte que le loyer couvre le montant des mensualités de votre emprunt. Toutefois, le prix d’un loyer ne peut être déterminé en fonction d’un besoin. Il doit nécessairement s’adapter au marché.
En surévaluant votre loyer, le risque est de voir votre logement vacant, ce qui pourrait vous pénaliser sur le plan financier dans la mesure où vous continuez à rembourser votre crédit immobilier.
Prenez le temps, avant même d’acheter, d’étudier le marché locatif local. Consultez des annonces pour connaître le montant des loyers appliqués pour un bien similaire au vôtre dans votre secteur. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier qui saura vous donner une idée du prix des loyers au m².
Ne pas valoriser votre investissement locatif
Pour séduire des locataires, votre bien immobilier doit être au bon prix, mais il doit aussi et surtout donner envie de s’installer. À prix égal dans le même secteur, les locataires feront le choix de l’appartement ou de la maison qui offre les meilleures prestations. Cela passe par une décoration neutre qui répond au besoin du plus grand nombre. L’isolation, bien sûr, est essentielle pour promettre à vos futurs locataires des économies d’énergie.
Si vous ne savez pas comment effectuer des travaux de rénovation pour valoriser votre bien, confiez votre projet aux experts Avéo qui sauront vous proposer des conseils avisés. L’objectif est ici de rendre votre bien plus attractif tout en respectant votre budget afin de limiter le risque de vacance locative qui serait un poids financier pour vous.
Acheter dans un territoire où la demande est faible
Autre erreur à ne pas commettre lorsque vous réalisez un investissement locatif. Il reste indispensable de vous renseigner sur le marché locatif local afin de savoir s’il existe une demande. Vous pourriez acheter le bien le plus attractif qui soit, si les locataires ne sont pas au rendez-vous, vous prenez un risque financier majeur.
Et cela pourrait être d’autant plus grave dans le cadre d’un investissement en Pinel pour obtenir une réduction d’impôt. En effet, si votre locataire donne congé et que vous ne trouvez pas de nouveaux locataires sous 12 mois malgré vos recherches, vous pourriez perdre le bénéfice de votre investissement sur le plan fiscal.
Ne pas acheter la bonne typologie de bien
Pour votre investissement, vous avez le choix entre différents types de biens, du studio au grand logement. Nous ne pouvons que vous conseiller, là encore, d’étudier le marché immobilier de votre secteur. Certains biens sont plus attractifs selon le quartier dans lequel vous investissez. Par exemple, acheter un studio ou un T1 près d’une université vous assure que votre logement sera occupé. De même, louer une maison avec plusieurs chambres près d’une école, des transports en commun, des loisirs et des commerces vous donne toutes les chances de trouver un locataire.
Ne pas prendre en compte les charges annexes
Dans le cadre de votre investissement locatif, vous allez tenter de trouver un logement permettant de fixer un loyer au plus près de vos mensualités de crédit immobilier. Mais avez-vous pensé qu’un investissement de ce type engendre des charges annexes ? Les oublier serait une erreur.
En effet, lorsque vous devenez propriétaire, vous devez payer la taxe foncière. Celle-ci est particulièrement élevée dans certaines villes, c’est un point à prendre en considération. N’oubliez pas également que vous déclarez vos loyers, il s’agit de revenus fonciers. Votre imposition va donc augmenter en conséquence. Et c’est sans compter les dépenses de réparations qui peuvent intervenir à tout moment et qui ne sont, bien souvent, pas anticipées (changement d‘un ballon d’eau chaude, fuite, etc.).
Pour un investissement immobilier réussi, vous devez vous assurer que vous serez en mesure d’assumer toutes ces charges annexes en plus de votre crédit immobilier.
Ne pas rédiger un bail en bonne et due forme
Lorsque vous louez votre logement à des locataires, il est nécessaire de rédiger un bail le plus complet possible pour éviter tout litige. Ne faites confiance à personne, un locataire qui semble sérieux lors de la visite n’est pas nécessairement fiable à terme. Assurez-vous que toutes les conditions et règles sont bien inscrites noir sur blanc, qu’elles sont claires et qu’elles ne peuvent être interprétées de différentes manières.
Si vous avez le moindre doute sur la rédaction de votre bail, il est possible de faire appel à des professionnels pour encadrer votre location.
Ne pas faire un état des lieux complet
Autre erreur souvent commise : faire un état des lieux trop rapide. Chaque détail est important afin de déterminer, lors de l’état des lieux de sortie, les responsabilités de chacun. Dans le cas contraire, vous pourriez être confronté à de lourdes réparations qui auraient dû être imputées au locataire.
Ne pas souscrire de garantie des loyers impayés
Souvent, les bailleurs, par souci d‘économie, rechignent à souscrire une garantie des loyers impayés. C’est une erreur. Si votre locataire présente des documents attestant de sa capacité à payer son loyer, nul ne peut prévoir l’avenir. S’il perd son emploi, s’il rencontre des soucis de santé, il peut à tout moment se trouver dans l’incapacité de régler ses loyers. Aussi, cette garantie vous protège en vous proposant une indemnisation lorsque vous ne percevez plus votre loyer.
Notre conseil : si votre logement est éligible (et votre locataire aussi), sachez qu’il existe la garantie Visale. En cas d’impayé ou de dégradations, vous pouvez obtenir une indemnisation jusqu’à 36 mensualités impayées. La garantie Visale est gratuite. Renseignez-vous.
En matière d’investissement locatif, ne vous précipitez pas. Vous vous engagez pour une longue durée, assurez-vous que toutes les conditions sont réunies pour que cette acquisition soit véritablement rentable. Et n’oubliez pas de consulter les experts d’Avéo pour valoriser votre bien immobilier pour louer au plus vite et conserver vos locataires le plus longtemps possible.